- 満室経営に大事な３つのポイント
貸し手市場から借り手市場に転換した今、「発信力＋管理力」のある賃貸不動産を選ぶことはもちろんですが、
更に「団結力」という新たなカテゴリを創造することが、満室経営への一番の近道であると考えます。
大手ポータルサイトへの広告掲載
スーモ、ホームズ、アットホーム、Yahoo!不動産、楽天不動産、スマイティなどに一般公開。
仲介会社様への積極的な客付活動
不動産業者向けサイト、レインズ、ATBB、スーモ業者間サイトなど、仲介業者様に向けて積極的に客付活動を行っております。
当たり前に思われるかもしれませんが、貸し手市場から借り手市場に転換したことで、単価アップの為に管理業者様が積極的に客付け活動を行うようになりました。
その為、数週間は自社だけで募集をし、決まらなければ他社にも公開という流れが起きています。
本当にオーナー様のことを思うのであれば、目先の売り上げにこだわらず、１日も早く募集をし、客付することが大切であると考えます。
顧客満足度調査
一昔前までは、退去リフォーム費用は借主が全額負担し、賃貸募集時には、礼金２ヶ月が当たり前の時代でした。現在では、礼金ゼロ、高い空室率、退去リフォーム費用など、退去するたびにオーナー様の負担は増える一方です。また、再募集の際は必ずと言っていいほど、減額募集になります。
例えば）
家賃10万円で4年住んだ場合と、２年で退去し5,000円減額再募集、２ヶ月空室、退去リフォーム費用5万円がかかった場合と比較すると、2年でおよそ36万円の収入が変わる計算です。
弊社が物件を管理させて頂く際、管理会社変更のお知らせと併せて、顧客満足度調査を実施させて頂いております。
＜ポイント＞
原状不満＝退去予備軍
入居者の引越理由には、転勤、結婚、出産など様々な理由がありますが、もっとも多い理由が現状不満です。特に水まわり設備の不満は転居動機に直結します。
日常生活に支障をきたす程の不満がない限り、多少不満があっても教えてはくれません。
まず現状把握をするため、アンケートの内容には、水回り、建具、室内の状況などを５段階で評価して頂き、また現状不満や、改善点、希望設備などもあれば併せて記入して頂きます。
ドアの建て付けや毀損、不具合などあれば、多少お金がかかっても積極的に直して頂くことをお勧め致します。また、最近のアンケート調査で多い希望設備は、温水洗浄便座です。現在洋室トイレであれば、安いもので４万円前後（工賃込み）で取り付けることが出来ます。
「やりすぎ」と思われる方もいらっしゃいますが、居室内に不具合があれば、次の入居者が決まっても直さなければいけないですし、温水洗浄便座をつけた後に退去してしまっても、次の入居募集のアピールポイントになります。
快適に住んで頂くこと ＝ 定着率UP
あるオーナー様の賃貸マンションで顧客満足度調査を実施させて頂いた時、入居者の方から、設備やお部屋について厳しいコメントが寄せられ、オーナー様に報告すると、「文句があるなら出て行ってもらって結構」と言われました。
その時オーナー様と私 たちが考える賃貸経営には、まだまだ大きなギャップがあることを痛感しました。
お客様のからのクレームは貴重なご意見であり、どんな商売でも、顧客のニーズに応えることは重要です。
オーナー様の意識が、「入居者＝顧客」に変わらない限り、私たちがどんなに努力しても満室経営をすることは出来ません。
２４時間３６５日受付／出勤対応
弊社では、24時間365日受付可能なコールセンターを、リロクリエイト様に委託しております。リロクリエイト様は、管理会社が立ち上げたコールセンターということもあり、幅広い専門知識と的確な対応力があります。
以前は弊社でサービスの一環として、社内スタッフで対応しておりましたが、時間外や休日に個人の携帯に連絡が入ることもあり、社員の精神的な負担にもなっておりました。
コールセンターを外注することにより、社員の負担や手間も軽減され、軽減された分を入居者様への更なるサービス向上へ注力することにより、より質の高いサービスと対応で入居者への満足度も向上致しました。
また、従来ある24時間サポート （１５,７５０円/２年）のように入居者様に負担して頂くこともありません。
賃貸事業に１０年以上携わり、滞納、入居者トラブル、空室などに悩まされているオーナー様に共通して言えることは、所有されている賃貸物件に複数の不動産業者が入っていることです。
例えば、Ａマンションの101号室はＡ不動産、102号室はＢ不動産というように、部屋毎に仲介した不動産が違ったりします。
一見いろんな不動産業者に物件紹介をお願いした方が競争原理が働き良いと感じるオーナー様もいらっしゃいますが、不動産業者を増やせば増やすほど、業務の複雑化や責任の希薄化が生まれます。
成功しているほとんどのオーナー様が、管理会社（プロパティマネジメント）は必要だと感じ、良きパートナーと位置づけしています。
賃貸事業は、仲介、管理、リフォームのサイクルから成り、そのさまざま分野にその道のプロがいます。賃貸経営に最も必要なことは、優秀なプロフェッショナルを、自分の「ＴＥＡＭ」に入れること、つまり「良いＴＥＡＭ作り」が重要だと考えます。
