普通借家契約
一般的に締結されている賃貸借契約の多くは普通借家契約です。
普通借家契約は、書面でなくても口頭だけで契約は成立致します。契約期間は一般的に２年とすることが多いのですが、２年ではなく３年としても問題ありません。
注意点として、契約期間を１年未満とした場合、期間の定めのない契約となります。
最も重要な特徴は、入居者に更新の意思さえあれば更新し続ける事ができます。
借地借家法 第26条（建物賃貸契約の更新等）によると、貸主が更新を拒絶するには、期間満了前6ヶ月から１年前までに更新しない旨の通知が必要です。
ただ契約の解除をするには、一つ大きな条件が必要です。それが「正当な事由」です。「正当な事由」とは、貸主の住む家が無くなり現在賃貸している家にもどることしかできないぐらいの理由でなければ、「正当な事由」としては認められません。
例えば、建物の老朽化による工事や建替え、家賃を２ヶ月滞納、度合いにもよりますが入居者間とのトラブルなどを理由に退去させることは非常に困難です。定期借家契約であれば、契約期間が満了すれば自動的に契約は終了します。
近年、良質な入居者の確保、さまざまトラブルの対処策として、定期借家契約に切り替える大家さんも増えています。
定期借家契約
定期借家契約は、公正証書等による書面によって契約をするときに限り、契約の更新がないこととする旨を定めることができます。
公正証書等ですので、公正証書でなくても書面による契約であれば問題ありません。
定期借家契約の多くの利用例としは、分譲マンションや戸建てに住んでいる人が、転勤により２年や３年家を空けている間に家が傷んでしまったり、ローン弁済を理由に期間を定めて間貸しするケースです。定期借家契約にしたから期間が満了すれば勝手に契約が解除されると勘違いしている人もいますが、必ず、期間満了前6ヶ月から１年前までに契約が終了する旨を書面で入居者に通知しなければなりません。
定期借家契約において一番の重要ポイントは、借地借家法第３８条２項の「建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、同項の規定による建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。」です。
近年の判例では、契約書、重要事項説明書に期間の定めのある定期借家契約である旨を記載し、十分に入居者に説明をしたにも関わらず、最高裁での判決では、「別個独立の事前書面による説明がないものは定期建物賃貸借に当たらない」として、約定した期間の経過後に、期間の定めのない賃貸借として更新されるという最悪のケースもあります。
※事前説明には賃貸人とありますが、賃貸人から委任を受けた媒介業者が代理人となって説明と交付を行っても有効です。
- 普通借家契約と定期借家契約の比較
